합리적인 점포 계약을 위해 알고 있어야 할 9가지 사실

좋은 상가를 구하기 위해서는 많은 공부를 해야 한다. 하지만 외식업 종사자들의 현실에서는 그럴 수 없다. 공부할 수도, 경험할 수도 없는 현실이라면 경험자에게 팁을 듣는 수밖에. 나는 지금까지 상가를 구하며 겪었던 시행착오를 외식 창업자들에게 알려주고 싶었다. 그래서 블로그와 카페를 통해 그 의견을 전달하고 있다. 단지 다른 식당 창업자들이 시행착오 없이 원활하게 식당을 시작하길 바랄뿐이다.

오늘 소개할 상가 구하기 팁은 이제 곧 식당을 시작하기 위해서 준비하는 사람들, 특히 공부해서 식당을 차리려는 예비 창업자에게 도움을 주리라 믿는다. 창업자들이 이론과 실전이 어떻게 다른지 알고 나서 경험을 바탕으로 사업을 시작하길 바란다.

상가 후보를 찾았으면 장단점을 적어라

점포의 형태와 위치는 장단점 중의 하나다. 예를 들어 상가의 모양이나 상가 내의 위치를 중점적으로 본다. 대체로 요즘 상가는 분양 시 더 많은 수의 분양을 하기 위해 상가를 긴 직사각형 형태로 분양한다. 그런 상가 중 그나마 면적이 넓은 상가를 찾는 것이 좋다. 또 점포가 계단이나 엘리베이터에서 얼마나 떨어졌는지, 복도 중 어디와 연결되는지도 따져야 한다.
임대인은 세부적인 부분까지 점검해서 임대료를 계산하지 않기 때문에 임차인이 세세하게 따져야 한다. 상가의 크기나 위치에 따라서 권리금의 가격도 바뀔 수 있다. 권리금이 어느 정도 형성되어있는지 등의 정보를 얻기 위해서는 생각보다 장기간 정보를 캐야 한다.

해당 상가 이력을 알아내라

상가의 이력을 알아야 큰 낭패를 피할 수 있다. 상가주인의 나이는 어떤지, 지금까지 이 상가가 무엇을 몇 년간 했는지, 또 주로 어떤 업종이 들어왔는지 등의 정보는 상가를 결정하는 데 큰 도움이 된다. 임차인들이 기간을 다 채우지 못하고 나가는 데에는 반드시 이유가 있다. 상가의 임대인이 세입자를 쫓아내거나 터무니없이 월세를 자주 올리는지도 입점할 때에 고려해야 할 중요한 요소이다. 참고로 임대인이 나이가 많을 경우 상가의 임대료는 대체로 무리해서 올리지 않는다.

부동산중개인의 의견을 100% 신뢰하지는 말아라

중개인 중에는 정직한 분도 있지만, 부동산의 특성상 계약을 성사시키는 것이 목적이기 때문에 과장이 섞일 수 있다. 말에 현혹되어서는 안 된다. 금방 다른 사람이 계약을 할 것 같다든지, 어제 얼마에 계약되려다가 안됐다든지, 이 아이템은 무조건 될 것 같다든지 하는 말은 그냥 하는 말이다. 언제나 객관적인 데이터와 냉철한 판단력이 중요하다.

점포 내의 시설에 욕심부리지 말아라

권리금을 주고 들어갈 경우 계약일에 반드시 점포 내의 모든 기물을 사진 촬영한다. 또 권리금에 포함되지 않는 항목들을 빠짐없이 계약서에 명시한다. 사진 촬영 후에 없어진 물건이 생길 경우 계약은 무효임을 계약서에 적는 일도 중요하다.
하지만 되도록 권리금을 조금만 주고 들어가는 게 좋고 기존 시설은 모두 가져가도 좋다고 하는 것이 좋다. 왜냐하면, 식당의 기물은 365일 가동되기 때문에 대체로 3년이 지나면 고쳐야 하거나 고장 나는 경우가 많기 때문이다. 기물을 팔려고 해도 제값을 받기는 어렵다. 기존의 시설 중 내가 쓸 수 있는 기물이 어떤 상태인지 확인해놓고 권리금을 협의할 때 참고하면 좋다.

권리금이 특이하게 저렴한 곳은 피하라

초보 창업자들은 권리금이 없는 곳에서 열심히 음식을 만들면 될 것 같다는 엄청난 착각을 한다. 하지만 권유하고 싶지 않다. 권리금이 형성되지 않았다는 것은 상가의 가치가 그만큼 없다는 것이다. 가장 좋은 물건은 권리금이 있으나 최대한 조정될 수 있는 상가다. 그런 상가는 발품과 정보로만 얻을 수 있다. 무권리는 무 손님이다.

단점은 크게 장점은 작게 봐라

이제 곧 자신의 식당을 시작한다는 들뜬 마음에 서둘러 계약을 하고 나중에 후회해 낭패를 보는 경우를 수도 없이 보았다. 반드시 업장의 보이는 단점은 크게 생각하고 장점은 작게 여겨야 한다. 예를 들어 식당의 자리가 좋지 않다는 단점은 큰 약점으로 인정해야 하고 자리가 좋다면 그것은 가격대비 바르다고 생각하는 등의 냉정한 시각이 필요하다.

보증금과 월세는 2층은 1층의 절반, 3층은 2층의 절반이라는 점을 기억하라

상가의 시세를 모른다면 보통 이런 식으로 상가의 금액을 추정한다. 상권과 위치에 따라 다르긴 하지만 일반적으로 한층 올라갈 때마다 면적대비 월세와 보증금은 반으로 줄어드는 특징이 있다.

계약상가 이외의 공간을 찾아라

장사를 해 본 사람은 자투리 공간이 얼마나 중요한지 다 안다. 계약 시 사용하기로 한 해당 상가에 배정받은 공간에 숨어있거나 상가 건물의 앞뒤 쪽 공용 공간은 식당 운영에 큰 도움이 된다. 내 점포 이외의 여분 공간을 사용할 수 있도록 조율하는 것은 임대료를 깎는 것보다 중요하다.

월세보다는 보증금을 줄여라

보통 창업자들은 매월 빠져나가는 월세보다는 보증금을 키우고 월세를 줄이는 것을 선호한다. 하지만 반대로 생각하는 것이 좋다. 왜냐하면, 식당을 지속해서 하는 사람에게 목돈이 중요하기 때문이다. 보증금 1000만 원에 보통 월세가 거의 10만 원 정도로 환산되는데 무리한 정도가 아니라면 되도록 보증금을 줄이고 월세를 더 내는 것이 유리하다. 결국, 매출이 올라 수익이 많이 나면 그때는 월세는 감당하기 어렵지 않기 때문이다. 반면 아껴둔 목돈은 후에 목마른 사슴의 옹달샘이 될 수 있다.

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고양시 최초의 초밥집 다시마, 민쿡의 화덕쭈꾸미를 운영 중입니다. 식당 창업으로 힘들어하는 모든 식당 사장님들에게 식당 살리는법을 이야기합니다.

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